五年成城，把握城市发展的脉络
——专访中航地产副总经理沈青川
Grasp the Pulse of City

“昆山和深圳有很多相似之处。我1981年就来深圳了，亲眼见证特区是如何随着城市的建设，沿着深南大道一圈圈外扩商圈。城市发展是有脉络的。”沈青川先生第一次看到地处昆山东城经济开发区核心地段的前进路侧，现昆山中航城所在的地块时，还只是一片杂乱的芦苇塘，但他已经非常强烈地感觉到，这里处于城市发展的中轴线，必将成为下一个CBD。

提升城市价值
房地产企业全国布局是一个必然趋势。2006年中航地产在第一次整合之前，已经清晰地认识到必须要走出深圳，谋划战略布局。加之中航集团与昆山的合作源远流长，对当地综合投资环境比较认可，因此昆山中航城项目成为了中航地产落子长三角的发轫之作。
彼时昆山正面临经济转型，由生产型、工业型城市向商务型城市变身。随着高铁和轻轨的开通，城市一体化进程加速，地处大上海核心城市带上的昆山直接被纳入上海大都市圈。与之相对应的是，长久以来昆山以第二产业为主，商业配套主要依靠临近的上海和苏州，甚至还没有出现真正意义上的城市综合体。城市要转型，区域价值要提升，都迫切需要标志性项目来承载。
建筑大师勒•柯布西耶说:“每座城市都需要带领步入国际化的城市综合体。”城市综合体极具衍生价值，它对开发商的实力要求相当高，同时又与城市规划布局和经济结构密切相关。昆山2010年的GDP已经超过2000亿元，经济总量和居民购买力完全可以支撑大型综合体；而且依照城市规划，东城将成为未来的城市政治经济副中心，开发区聚集世界500强的众多企业，周边商业配套和住宅需求相当大，兴建城市综合体正当其时。而昆山中航城所处的地块，面积近20万平米，紧靠城市主干道前进路，对面是建筑面积16.5万平米的会展中心，距离新建的开发区管委会的办公大楼不足千米，坐拥晨曦水上公园和白墅浦沿河风光带等生态景观，其商业潜质非常好。
2006年，中航地产对于城市综合体的认识还处于磨合阶段，尚缺乏清晰的指引，但是公司一开始就从城市规划的高度去思考项目的定位和运营。昆山中航城从设计之初已经具备综合体项目的基本元素，包括写字楼、酒店、商铺、别墅、花园洋房和公寓等多种物业形态。为了提升项目品质和前进东路的建筑水平，沿前进路的国际大厦等几栋建筑采用全玻璃幕墙结构，充满强烈的现代感，凸显出CBD顶级商务气质。
尽管在具体实施过程中，当初规划的主力商业配套项目由天虹调整为华润万家，但通过五年的开发和建设，中航城已经逐步显现商业地标的魅力，对项目周边的拉动效应非常明显。即使是在金融危机后情况不明朗的2008年底至2009年初，施工也没有停止，这显示了大型国企的社会责任感，也向市场展示了项目的综合实力，更以实际行动支持着昆山的发展。

再造城市居住理念
沈青川带领团队初到昆山时，当地房地产水平和建筑理念发展层次不高，“仅相当于深圳20年前的水平”。很多楼盘体量虽大，但只是一排排房子，仅能解决居住功能，缺乏商业和办公配套的理念，对城市综合体的概念知者甚少。“我们是带着一线城市房地产的开发理念介入昆山的，扎扎实实地提出人居和宜居的理念，充分考虑各类生活设施和商业配套的可及性，让市民体验到生活半径其实不用那么大。首批客户更多的是为我们的规划远景所吸引。”
中航城整合当时国内知名的设计院，结合昆山“江南水乡城市”的定位，从引领未来居住模式的高度，提出了国际级品位的生活理念：将建筑、生态、人文和商业完美融合，居住环境与周边风景和谐共融，完善配套设施。2008年第一期部分产品推出的时候，尽管比平均市场价格略贵，仍然获得了意向客户的一致好评和追捧。不少客户口碑相传，介绍亲朋做邻居。
昆山流动人口多，“新昆山人”占据近70%的比例，是一个融合度很高的城市。结合这一特点，中航城的住宅设计品种非常多，如同一个房型超市，双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯花园洋房、公寓，高层小高层一应俱全，环形的“二线绿化保护带”将不同产品分隔界定，还能消除商业干扰。在市场细分的广东省来看，这是很难想象的，但事后证明市场反响不错。作为一个综合体，会有来自不同消费阶层的人看好，品种齐全可以满足他们多样化的置业需求。
中航城的开发建设直接带动昆山东城商圈的形成，促使开发区管委会提前搬迁至新的办公大楼，更带动了开发区周边土地的增值。众多品牌开发商跟风而至，本土开发商也不断成长，昆山房地产整体水平在近几年由此有了长足提升。随着房地产开发理念的日渐成熟和城市一体化进程的加快，昆山和上海的房价落差开始回归到一个相对合理的区间。对此，沈青川谦虚地说：“我们正好赶上昆山房地产市场快速发展的周期，这也是一种幸运。”

控制成本回馈客户
异地项目要成功，除了整合先进的房地产理念，还要考虑当地的房价水平和消费能力。“从昆山中航城启动到第一次开盘销售，我们心里一直都在纠结，因为这看起来是一件不可能的事情：项目的成本高过房价平均水平近千元，这个问题怎么解决？”直到项目第一次开盘才有了定论：昆山人愿意也能够为高品质的楼盘付费。中航城也用事实向客户证明了楼盘的升值空间。
成本控制能力是企业永远需要面对的主题。在地价成本和市场环境相同的情况下，成本控制得好，企业的收益率会更高，市场竞争能力也会更强。在市场不好的情况下，则可以比别人的价格更优惠，给予客户更多的回馈。
为了保障现金流的健康，昆山中航城的开发节奏是先做住宅再做商业和形象。开发之初，还没有细化的成本控制指引可供借鉴，如何在保证质量注重细节的同时节约成本，是沈青川和团队成员思考得最多的问题。他相信随着市场的培育，品质好的楼盘一定会有溢价空间，但市场反应无法去控制，能够控制的只有成本。同时，中航城不断引进优秀的本土人才，避免在设计、报建和理念沟通等环节的非必要延误。通过严格把控，最终的成本在当初规划的基础上节约了5%。
昆山中航城目前住宅和商业部分基本销空，写字楼和酒店是下一步工作的重点，华润万家也将于2012年正式营业。中航城的开发节奏充分配合整个城市消化的速度，时刻紧握城市发展的脉搏。